למידע חייגו *9261
פינוי בינוי היא תוכנית להתחדשות עירונית אשר עוטפת מרחב אורבני עם מספר בניינים בני עשרות ומאות יחידות דיור.
ברמה העקרונית, התוכנית כוללת את הריסתם של המבנים הקיימים, שיכונם הזמני של בעלי הדירות בדיור חלופי, ובניית מבנים חדשים בסטנדרט בנייה גבוה. יצוין כי ישנו גם מתווה של פינוי בינוי שמתמקד בחיזוק וללא הריסה ("עיבוי בנייה").
המדינה, אשר מבקשת לעודד התחדשות עירונית לאור מצוקת הקרקעות לבנייה, הינה בעלת סמכות ליזום פרויקטים של פינוי בינוי מכוח חוק התכנון והבנייה. יתרה מזו, על מנת להתמודד עם בעלי זכויות סרבנים המקשים על קידומו של הפרויקט (שתלוי בחתימתם), המחוקק קבע בשנת 2006 את חוק פינוי בינוי (פיצויים), המעניק כלים משפטיים מול קשיים הנגרמים על ידי בעלי נכסים בודדים בבניינים משותפים המתאימים לתוכנית.
פינוי בינוי, שלא כמו תמ"א 38, נעשית במקבץ בניינים. לרבות פיתוח תשתיות ציבוריות ופתרונות נוספים כדוגמת צרי תחבורה, חניות, פארקים, ריאות ירוקות, מתחמי מסחר, משרדים, עסקים ועוד. כלומר, לא רק הבניין מתחדש אלא השכונה כולה.
עיקר התמורה הוא כמובן בבניין עצמו. בעל זכויות בנכס המסכים לפינוי בינוי עשוי לשדרג את תנאי המגורים שלו ושל משפחתו (ו/או של שוכרים) לבלי היכר. במקום נכס ישן בבניין ותיק (ובדרך כלל נמוך), בעלי הנכסים מקבלים בתמורה להסכמתם יחידה חדשה או משודרגת. הממוקמת בבניין שנבנה (או שופץ) בסטנדרטים חדשניים, איכותיים, יוקרתיים ועם מפרט עשיר. פעמים רבות תוך "עלייה בקומות". לדוגמה, בעל דירה בקומה שלישית יכול לקבל דירה חדשה בבניין בקומה חמישית.
שיפור תנאי המגורים שזור בין היתר בהוספת מעלית, ממ"ד (חדרי ביטחון), מקומות חנייה פרטיים, ובמקרים רבים גם לובי מפואר, מערכות חכמות, חדרי אופניים, חדרי שירות, חדרי דיירים, פיר אשפה ועוד. שטח הדירה החדשה יהיה גדול באופן משמעותי ביחס לדירה הקיימת, ולעתים עד כדי עלייה של עשרות אחוזים במטרז'.
פרויקטים לפינוי בינוי הם רחבי היקף ועוסקים באזורים שלמים. ישנם גורמים בענף הנדל"ן שמעריכים כי בכל הנוגע להתחדשות עירונית, הכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי היא המפתח האפקטיבי ביותר אף בהשוואה לתמ"א 38. ואכן, אנו רואים עלייה עקבית בקידומם של תהליכי פינוי בינוי ברחבי הארץ.
בתחילת 2017, ממשלת ישראל הגדירה בהחלטה רשמית את היעדים לגבי פתרונות דיור עד לשנת 2040. בין היתר נקבע שבכדי לספק מענה לצרכי האוכלוסייה הגדלה, יש לחתור להקמתן של לא פחות מכ-1.5 מיליון יחידות דיור חדשות.
עוד נקבע כי לאור מצוקת הקרקעות הזמינות למגורים, במיוחד וביתר שאת באזור המרכז (אך לא רק), יש לעודד התחדשות עירונית. על פי החלטת הממשלה, כ-20% מיחידות הדיור החדשות עד שנת 2020 אמורות להיות במסגרת התחדשות עירונית, וכ-35% מהדירות עד 2030.
תוצאותיה של ההחלטה ניכרות בשטח. מדי שנה מתחיל בישראל טיפול ביותר מ-70 מתמחי פינוי בינוי ובהם יותר מ-50,000 דירות חדשות וחידוש כ-40,000 דירות קיימות. מאושרות כ-25 תוכניות לפינוי בינוי ונבנות כ-3,000 יחידות דיור. נזכיר, מדובר בבנייה שמטרתה לשדרג אזורי מגורים גם בערים מרכזיות (לרבות תל אביב והמרכז).
פינוי בינוי מתבצע בשני מסלולים אופציונאליים: מסלול רשויות מקומיות ומסלול מיסוי (הקרוי גם פינוי בינוי במסלול יזמים).
במסלול רשויות מקומיות, הרשות המקומית היא זו אשר יוזמת את הפרויקט, תוך שהיא אחראית על קידום היבטיו הציבוריים. היא נעזרת ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר מספקת את המימון הדרוש לביצוע התכנון המפורט למתחם (בין אם מדובר על פינוי בינוי ובין עם על עיבוי ובנייה). הרשות הממשלתית מסייעת גם לארגן את בעלי הדירות ושיתופם בתהליך. העירייה מיידעת את בעלי הזכויות והדיירים, וכן נעזרת ביועץ חברתי, מנהל פרויקט וצוות מתכננים. הדיירים הם חלק בלתי נפרד מהתהליך וניתן להם סיוע בהקמת נציגויות.
שר הבינוי והשיכון מפרסם הכרזה על המתחם כ"מתחם בינוי בינוי" (הכרזה לשש שנים עם אופציה להארכה לשש שנים נוספות). לבעלי הנכסים והיזמים ניתנות הטבות שונות, ובעיקר הטבות מיסוי (מע"מ על שירותי בנייה, מס רכישה ומס שבח) ודחיית חבות מס עד למועד ביצוע. קיימת גם אפשרות לספק פטורים והנחות מהיטלי השבחה (במתחמי פינוי בינוי בעלי אתגרים של כדאיות כלכלית).
המסלול השני, מסלול מיסוי, מתמרץ את קידומן של תוכניות פינוי בינוי הפועלות ביוזמת השוק הפרטי. מסלול זה מיועד לבעלי נכסים ויזמים אשר מתקשרים ביניהם לטובת קידום תוכנית פינוי בינוי והמהלכים הדרושים להגשמתה. גם כאן, כמו במסלול הרשויות המקומיות, המתחם מוכרז לשש שנים כ"מתחם פינוי בינוי" (עם אופציה להארכה לתקופה נוספת של שש שנים).
כמו כן, גם במסלול הנ"ל ניתנות הטבות מיסוי שונות (לרבות מס שבח, מס רכישה, מע"מ על שירותי בנייה, דחיית מועד חבות המס ואף פטור/הנחה מהיטל השבחה למגורים). ההכרזה על "מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי" נעשית בהתקיים שני תנאים – התב"ע מצויה בשלב ההפקדה להתנגדויות (או אחריו), ו-80% מהדיירים מעוניינים לתחום וחתמו על הסכמי פינוי בינוי מול היזם (כ-60% מהדיירים בכל אחד מהבתים המשותפים במקבץ).
כאשר מנתחים את הנתונים המספריים לגבי שני המסלולים, רואים שהם אפקטיביים ומבוקשים כמעט באותה המידה. עד תחילת שנת 2018, ניתנו בישראל היתרי בנייה לכ-23 מתחמים במסלול רשויות מקומיות (כ-5,700 יחידות דיור) ולכ-21 מתמחים במסלול יזמים (כ-4,500 יחידות דיור). ב-10 מתחמים במסלול רשויות מקומיות נעשה אכלוס בפועל (כ-1,700 יחידות דיור) וב-9 מתחמים במסלול מיסוי (כ-1,300 יחידות דיור).
אחת השאלות הנפוצות העולות בנוגע לפינוי בינוי נוגעת לכדאיותו של התהליך לעומת אפשרויות אחרות עבור התחדשות עירונית ובעיקר אל מול תמ"א 38. למרות שמדובר בשני סוגים שונים של תוכניות בנייה להתחדשות עירונית, ישנם כמה הבדלים שכדאי להכיר. להלן כמה מהמרכזיים שבהם:
פרויקט פינוי מתבצע במסגרת התחדשות עירונית ומשותף למגוון רחב של ערים בארץ. בעזרת פינוי בינוי ניתן להשיג יתרונות רבים ובהם שיפור תשתיות ציבוריות, חידוש פני העיר, התאמת הבניין לסטנדרטים מקובלים, עלייה בשווי הדירות והנכסים ועוד.
מעבר לכך, עירייה שמבקשת לבצע תמ"א 38 פינוי בינוי גם בדרך כלל מבטיחה איכות חיים משופרת לדיירים ודואגת להקמת מתקני שעשועים, מרכזי קניות ומוסדות ציבוריים בקרבת מקום. העירייה עושה זאת גם על מנת לפתח את המרחב הציבורי וגם כדי למנוע עומס על התשתיות הקיימות.
אם למשל העירייה לא תקים עוד מתקני שעשועים ומרכזי קניות אך הבניין הישן יוחלף בבניין חדש עם יותר בתים ודירות, התושבים עלולים לספוג פגיעה באיכות החיים ולהביע מורת רוח. בהקשר הזה מדובר על תמורה שמעודדת דיירים לבצע פינוי בינוי ומראה להם שהם מקבלים גם דברים שלא קשורים ישירות לקבלן או ליזם.
השאלה מבחינת בעלי הדירות בבניין שעומד בקריטריונים של פרויקט פינוי בינוי היא מה התמורה בטווח הקצר והארוך. בטווח הקצר, ייתכן והקבלן יסכים לתת פיצוי כספי במקום דירה ולכן בעלי הנכסים יכולים להחליט באיזה אופן להשתמש במשאבים שעומדים לרשותם. לחילופין, יש פרויקטים של תמ"א 38 פינוי בינוי שבהם הקבלן מעביר את בעלי הנכסים לדירה אחרת בשווי זהה ועד תום הבנייה.
בטווח הארוך, בעלי הנכסים מקבלים דירה חדשה ומרווחת בבניין שמותאם לצרכים שלהם. את ההתאמה לצרכי הדיירים מבצעים מראש על בסיס חוזה כתוב מול היזם והקבלן. בפינוי בינוי הדיירים למעשה מקבלים יותר ממה שהיה להם, כי זה אחד התמריצים שיש להם להיכנס לפרויקט. בסופו של דבר, המטרה היא ליצור מצב שבו כל הצדדים המעורבים ירצו ליהנות מהיתרונות של הפרויקט – גם אם המשמעות היא הטבת מס למתפנים מכיסו של קבלן בנייה.
דיירים שרוצים להבטיח איכות חיים משופרת בסיומו של פרויקט פינוי בינוי צריכים לדאוג שכל הסכמה שיש להם בעל פה עם הקבלן תקבל ביטוי בכתב. בין היתר, עליהם לערב עורך דין כבר בשלב מוקדם של החלפת הדין ודברים ולבדוק מתי משתלם יותר לקבל פיצוי כספי במקום דירה ומתי עדיף לבחור באפשרות ההפוכה.
בהמשך, מעורבות עורך דין תקצר את משך הזמן שעובר מרגע קבלת אישור עקרוני על פרויקט תמ"א 38 פינוי בינוי ועד שהקבלן מוסר את המפתח לדיירים. אם רוצים, אפשר גם להשתמש בשירותיו של עורך הדין על מנת לעקוב אחר קצב התקדמות הפרויקט וכדי לוודא שהעירייה דואגת להקמת גינות ציבוריות, מרכזי קניות ושאר התשתיות המתבקשות של מים, תחבורה וחשמל.
לסיכום, בפינוי בינוי הדיירים מקבלים הטבות ששוות הרבה כסף. לעומתן, היזמים והקבלנים מקבלים זכויות בנייה והעיירה משפרת את איכות החיים של התושבים.
פרויקטים למגורים מסוג פינוי בינוי, נכללים במסגרת מה שמכונה כיום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר רוב הפרויקטים ההולכים ונבנים בתחום ההתחדשות העירונית, מיושמים באזורי הביקוש של הערים במרכז הארץ. פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, מהווים בעיני רבים את עתיד המגורים של ישראל, וזאת לנוכח ההיצע ההולך וקטן של קרקעות פנויות לצרכי בנייה חדשה מצד אחד, והצורך בבניית דירות חדשות למגורים באזורי הביקוש מצד שני.
כאשר מדברים על פרויקטים למגורים בתחום התחדשות העירונית, מדברים למעשה על שני סוגי פרויקטים עיקריים, האחד כולל בתוכו את כל אותם פרויקטים למגורים המיושמים במסגרת עבודות תמ"א 38, והשני, כולל בתוכו את כל אותם פרויקטים מסוג פינוי – בינוי במסגרתן המבנה הישן נהרס מן היסוד ועל גבי הקרקע מוקם מבנה מגורים חדש עם היצע דירות גדול יותר.
בעלי זכויות במבנים המיועדים להליכי תמ"א 38 או פינוי בינוי, זכאים לקבלת דירה משודרגת (במקרים של פרויקטים מסוג תמ"א 38) או לקבלת דירת מגורים חדשה (במקרים של פרויקטים מסוג פינוי בינוי), וכל זאת, בהתאם לתנאי ההסכם אותו הם עורכים אל מול היזמים. מנגד, עבור כלל הציבור שאינו מחזיק בזכויות במבנים המיועדים להתחדשות עירונית, עומדת האפשרות לרכישת דירה בפרויקט במסגרת הליך רכישת דירה מקבלן הזהה במהותו לרכישת דירה בכל פרויקט מגורים חדש אחר. במקרים אלו, רכישת הדירה מתבצעת בהתאם לחוק המכר המונהג במדינת ישראל ובהתאם לכל הזכויות העומדות לרשות הרוכשים מתוקף החוק.
בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, היצע הדירות החדשות המיועדות למכירה לקהל הרחב, הינו גדול ורחב יותר מהיצע הדירות החדשות המוצעות לקהל הרחב בפרויקטים מסוג תמ"א 38, וזאת לנוכח העובדה הפשוטה שבפרויקטים מסוג פינוי – בינוי, מתבצעות עבודות הריסה של מבנה המגורים הישן לצורך הקמתו של מבנה מגורים חדש עם היצע דירות גדול יותר, ואילו בפרויקטים מסוג תמ"א 38 במסגרתם מתבצעות עבודות חיזוק למבנה המגורים בפני רעידות אדמה, היקף הדירות החדשות הנבנות במבנה הינו קטן ומצומצם יותר. יחד עם זאת, בשני סוגי הפרויקטים, עומד לרשותכם היצע מגוון של דירות חדשות הכוללות בין היתר גם דירות פנטהאוז למכירה, דירות גן למכירה ודירות בנות 3,4,5 חדרים בהתאם לתמהיל הדירות החדשות בפרויקט.
התנהלותם של רוכשי דירות חדשות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38, זהה במהותה להתנהלות לה נדרשים רוכשי דירות חדשות בפרויקטים חדשים למגורים, כאשר הסכם המכר הנערך אל מול היזם/קבלן, הוא ההסכם המחייב את הצדדים. בפרויקטים אלו, מכירת הדירות מתבצעת אף היא "על הנייר", כלומר בשלבי העבודה המוקדמת על הפרויקט מצד הקבלן או היזם.
גד מנלה 1, נתניה 42504 ת.ד 8618
9261*
פקס: 09-8855994
טלפון: 09-8855990
מייל: info@ybnir.co.il