מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי היא תוכנית להתחדשות עירונית אשר עוטפת מרחב אורבני עם מספר בניינים בני עשרות ומאות יחידות דיור.

ברמה העקרונית, התוכנית כוללת את הריסתם של המבנים הקיימים, שיכונם הזמני של בעלי הדירות בדיור חלופי, ובניית מבנים חדשים בסטנדרט בנייה גבוה. יצוין כי ישנו גם מתווה של פינוי בינוי שמתמקד בחיזוק וללא הריסה ("עיבוי בנייה").

המדינה, אשר מבקשת לעודד התחדשות עירונית לאור מצוקת הקרקעות לבנייה, הינה בעלת סמכות ליזום פרויקטים של פינוי בינוי מכוח חוק התכנון והבנייה. יתרה מזו, על מנת להתמודד עם בעלי זכויות סרבנים המקשים על קידומו של הפרויקט (שתלוי בחתימתם), המחוקק קבע בשנת 2006 את חוק פינוי בינוי (פיצויים), המעניק כלים משפטיים מול קשיים הנגרמים על ידי בעלי נכסים בודדים בבניינים משותפים המתאימים לתוכנית.

פינוי בינוי והשיפור בתנאי המגורים

פינוי בינוי, שלא כמו תמ"א 38, נעשית במקבץ בניינים. לרבות פיתוח תשתיות ציבוריות ופתרונות נוספים כדוגמת צרי תחבורה, חניות, פארקים, ריאות ירוקות, מתחמי מסחר, משרדים, עסקים ועוד. כלומר, לא רק הבניין מתחדש אלא השכונה כולה.

עיקר התמורה הוא כמובן בבניין עצמו. בעל זכויות בנכס המסכים לפינוי בינוי עשוי לשדרג את תנאי המגורים שלו ושל משפחתו (ו/או של שוכרים) לבלי היכר. במקום נכס ישן בבניין ותיק (ובדרך כלל נמוך), בעלי הנכסים מקבלים בתמורה להסכמתם יחידה חדשה או משודרגת. הממוקמת בבניין שנבנה (או שופץ) בסטנדרטים חדשניים, איכותיים, יוקרתיים ועם מפרט עשיר. פעמים רבות תוך "עלייה בקומות". לדוגמה, בעל דירה בקומה שלישית יכול לקבל דירה חדשה בבניין בקומה חמישית.

שיפור תנאי המגורים שזור בין היתר בהוספת מעלית, ממ"ד (חדרי ביטחון), מקומות חנייה פרטיים, ובמקרים רבים גם לובי מפואר, מערכות חכמות, חדרי אופניים, חדרי שירות, חדרי דיירים, פיר אשפה ועוד. שטח הדירה החדשה יהיה גדול באופן משמעותי ביחס לדירה הקיימת, ולעתים עד כדי עלייה של עשרות אחוזים במטרז'.

פינוי בינוי במספרים

פרויקטים לפינוי בינוי הם רחבי היקף ועוסקים באזורים שלמים. ישנם גורמים בענף הנדל"ן שמעריכים כי בכל הנוגע להתחדשות עירונית, הכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי היא המפתח האפקטיבי ביותר אף בהשוואה לתמ"א 38. ואכן, אנו רואים עלייה עקבית בקידומם של תהליכי פינוי בינוי ברחבי הארץ.

בתחילת 2017, ממשלת ישראל הגדירה בהחלטה רשמית את היעדים לגבי פתרונות דיור עד לשנת 2040. בין היתר נקבע שבכדי לספק מענה לצרכי האוכלוסייה הגדלה, יש לחתור להקמתן של לא פחות מכ-1.5 מיליון יחידות דיור חדשות.

עוד נקבע כי לאור מצוקת הקרקעות הזמינות למגורים, במיוחד וביתר שאת באזור המרכז (אך לא רק), יש לעודד התחדשות עירונית. על פי החלטת הממשלה, כ-20% מיחידות הדיור החדשות עד שנת 2020 אמורות להיות במסגרת התחדשות עירונית, וכ-35% מהדירות עד 2030.

תוצאותיה של ההחלטה ניכרות בשטח. מדי שנה מתחיל בישראל טיפול ביותר מ-70 מתמחי פינוי בינוי ובהם יותר מ-50,000 דירות חדשות וחידוש כ-40,000 דירות קיימות. מאושרות כ-25 תוכניות לפינוי בינוי ונבנות כ-3,000 יחידות דיור. נזכיר, מדובר בבנייה שמטרתה לשדרג אזורי מגורים גם בערים מרכזיות (לרבות תל אביב והמרכז).

פינוי בינוי – מסלול רשויות מקומיות ומסלול מיסוי (יזמים)

פינוי בינוי מתבצע בשני מסלולים אופציונאליים: מסלול רשויות מקומיות ומסלול מיסוי (הקרוי גם פינוי בינוי במסלול יזמים).

במסלול רשויות מקומיות, הרשות המקומית היא זו אשר יוזמת את הפרויקט, תוך שהיא אחראית על קידום היבטיו הציבוריים. היא נעזרת ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר מספקת את המימון הדרוש לביצוע התכנון המפורט למתחם (בין אם מדובר על פינוי בינוי ובין עם על עיבוי ובנייה). הרשות הממשלתית מסייעת גם לארגן את בעלי הדירות ושיתופם בתהליך. העירייה מיידעת את בעלי הזכויות והדיירים, וכן נעזרת ביועץ חברתי, מנהל פרויקט וצוות מתכננים. הדיירים הם חלק בלתי נפרד מהתהליך וניתן להם סיוע בהקמת נציגויות.

שר הבינוי והשיכון מפרסם הכרזה על המתחם כ"מתחם בינוי בינוי" (הכרזה לשש שנים עם אופציה להארכה לשש שנים נוספות). לבעלי הנכסים והיזמים ניתנות הטבות שונות, ובעיקר הטבות מיסוי (מע"מ על שירותי בנייה, מס רכישה ומס שבח) ודחיית חבות מס עד למועד ביצוע. קיימת גם אפשרות לספק פטורים והנחות מהיטלי השבחה (במתחמי פינוי בינוי בעלי אתגרים של כדאיות כלכלית).

המסלול השני, מסלול מיסוי, מתמרץ את קידומן של תוכניות פינוי בינוי הפועלות ביוזמת השוק הפרטי. מסלול זה מיועד לבעלי נכסים ויזמים אשר מתקשרים ביניהם לטובת קידום תוכנית פינוי בינוי והמהלכים הדרושים להגשמתה. גם כאן, כמו במסלול הרשויות המקומיות, המתחם מוכרז לשש שנים כ"מתחם פינוי בינוי" (עם אופציה להארכה לתקופה נוספת של שש שנים).

כמו כן, גם במסלול הנ"ל ניתנות הטבות מיסוי שונות (לרבות מס שבח, מס רכישה, מע"מ על שירותי בנייה, דחיית מועד חבות המס ואף פטור/הנחה מהיטל השבחה למגורים). ההכרזה על "מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי" נעשית בהתקיים שני תנאים – התב"ע מצויה בשלב ההפקדה להתנגדויות (או אחריו), ו-80% מהדיירים מעוניינים לתחום וחתמו על הסכמי פינוי בינוי מול היזם (כ-60% מהדיירים בכל אחד מהבתים המשותפים במקבץ).

כאשר מנתחים את הנתונים המספריים לגבי שני המסלולים, רואים שהם אפקטיביים ומבוקשים כמעט באותה המידה. עד תחילת שנת 2018, ניתנו בישראל היתרי בנייה לכ-23 מתחמים במסלול רשויות מקומיות (כ-5,700 יחידות דיור) ולכ-21 מתמחים במסלול יזמים (כ-4,500 יחידות דיור). ב-10 מתחמים במסלול רשויות מקומיות נעשה אכלוס בפועל (כ-1,700 יחידות דיור) וב-9 מתחמים במסלול מיסוי (כ-1,300 יחידות דיור).

פינוי בינוי או תמ"א 38

אחת השאלות הנפוצות העולות בנוגע לפינוי בינוי נוגעת לכדאיותו של התהליך לעומת אפשרויות אחרות עבור התחדשות עירונית ובעיקר אל מול תמ"א 38. למרות שמדובר בשני סוגים שונים של תוכניות בנייה להתחדשות עירונית, ישנם כמה הבדלים שכדאי להכיר. להלן כמה מהמרכזיים שבהם:

• היקף הפרויקט – בפינוי בינוי מדובר על מתחמים בני 24 יחידות דיור לפחות, ובדרך כלל על מספר מבנים סמוכים זה לזה. תמ"א 38 נעשית בבניין בודד.
• זכויות הבנייה – היקף זכויות הבנייה המוקנות בפינוי בינוי נקבע בהתאם לתוכנית המפורטת. בתמ"א 38, לעומת זאת, הזכויות המותנות כפופות להיקף המרבי בהוראות התמ"א ונקבעות ע"פ שיקול הדעת של הוועדה המקומית.
• ללא הגבלות על מאפייני המבנה – תמ"א 38 זמינה לרוב לביצוע רק למבנים שניתן להם היתר בנייה לפני שנת 1980, ואילו בפינוי בינוי אין הגבלה על מועד קבלת ההיתר.
• הכרזה על המתחם – בפינוי בינוי ישנה הכרזה על המתחם כ"מתחם לפינוי בינוי" ואילו בתמ"א 38 אין הכרזה כאמור.
• הריסה ובנייה מחדש לעומת חיזוק ושדרוג – גם בתמ"א 38 וגם בפינוי בינוי ניתן ליישם שני פתרונות – הן חיזוק ושדרוג (תמ"א 38/1 ופינוי בינוי במתווה 'עיבוי-בנייה), והן הריסה ובנייה מחדשה (תמ"א 38/2 ופינוי בינוי).
• קידום סטטוטורי – פינוי בינוי הוא פרויקט רחב היקף הדורש תוכנית מפורטת בוועדה המחוזית, בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) או בוועדת מקומית עצמאית-מיוחדת. זאת בנוסף להיתר בנייה מטעם הוועדה המקומית. בתמ"א 38, לעומת זאת, היתר בנייה מכוח התמ"א ניתן על ידי ועדת מקומית "בלבד". בפינוי בינוי ישנה חובה להכנה תוכנית בניין עיר מפורטת (תב"ע) ובתמ"א 38 אין חובה כזו.
• עמידה בתקן כנגד רעידות אדמה – הן בפינוי בינוי והן בתמ"א 38 קיימת חובה לעמוד בתקן הישראלי נגד רעידות אדמה (תקן 413 חלק 3). בפינוי בינוי ההתאמה חייבת להיות מלאה ובעיבוי בנייה הדרישה היא להתאמה מרבית.
• מימון ממשלתי – פינוי בינוי הנעשה במסגרת מסלול רשויות מקומיות מספק גם מימון ממשלתי להכנת התוכנית המפורטת ולעלויות הניהול של המיזם והתהליכים החברתיים. זאת בניגוד לתמ"א 38 בה אין מימון ממשלתי כלל.