תמ"א 38 – יזמות וביצוע

תמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית שאושרה בשנת 2005 בכדי להוביל מהלך רחב היקף של חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה (על כך מעיד גם שמה הרשמי – "תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה"). זאת לאור ההכרה בכך שמבנים רבים בישראל, על פי רוב כאלה שנבנו לפני 1980, אינם עומדים בת"י 431, התקן הישראלי לעמידות מבנים.

אולם מעבר למטרה "הרשמית" של חיזוק כנגד רעידות אדמה, ובמדינת ישראל גם כנגד איומים ביטחוניים, יש לתמ"א 38 מטרה נוספת. תכלית שהינה חשובה לא פחות ואולי אפילו יותר. תמ"א 38 הינה בסיס אפקטיבי להתחדשות במרחב האורבני, תוך חידוש הנוף העירוני ושיפור באיכות המגורים.

בעלי דירות במבנים המתאימים לביצוע תמ"א 38 רשאים במסגרת חיזוק המבנה לבצע שורה ארוכה של שדרוגים, הן בבניין עצמו והן בדירתם. התוכנית כוללת הוספת זכויות בנייה, מיצוי זכויות בנייה קיימות, הרחבת יחידות הדיור, הוספת חניות, הוספת מעלית, עיצוב לובי, הוספת מערכות בית חכם, עיצוב הבניין מבחינת פנים וחוץ, הוספת מרחבים מוגנים (ממ"דים) כתחליף למקלטים הישנים ועוד.

מהססנות לתופעה מתרחבת – 12,000 יחידות דיור חדשות באזורי הביקוש

מה שהחל בשנת 2005 בחשדנות מובנת, כיאה לענף הנדל"ן השמרני, הפך לתופעה של ממש. תמ"א 38 נחשבת כיום למנוע עיקרי להתחדשות עירונית.

מאז אישורה הוגשו למעלה מ-115,000 בקשות לתמ"א 38, ניתנו יותר מ-43,000 היתרי בנייה לדירות חדשות, ואוכלסו קרוב ל-12,000 יחידות דיור. ואכן, בנוף האורבני בישראל, בעיקר בערים כדוגמת תל אביב ורמת גן, אנו רואים יותר ויותר בתים משותפים אשר עברו שדרוג ושיפוץ משמעותי.

הגרף הוא בכיוון חד למעלה. ככל שהתוכנית צוברת וותק ואמינות, כמו גם וודאות וניסיון מצד חברות יזמות ובנייה, יותר ויותר בעלי דירות מבינים את הפוטנציאל הטמון באופציה זו של חיזוק בתים משותפים.

רבים מבעלי הדירות מכירים בכך שמבין כל האפשרויות של התחדשות עירונית, תמ"א 38 מציעה את הנתיב המהיר והיעיל ביותר לקבלת היתר בנייה. כלומר, אכלוס בדירה ובבניין משודרגים.

מכיוון שהתוכנית נמצאת בשטח כבר כמעט 15 שנה, והיות שהנוף האורבני התמלא בבניינים מחוזקים ומשודרגים, גם רף ההתנגדויות מצד הרשויות ובעלי הנכסים יורד בהתאמה. הוודאות, אשר מתחזקת משמעותית לאור פעילותם של יזמים מיומנים וקבלנים עתירי ניסיון ב- חברת י.ב. ניר הפועלת הן כיזמית והן כחברת ביצוע, מעניקה לבעלי הדירות ביטחון רב ושקט נפשי.

עסקת נטו שבה כל הצדדים אמורים להרוויח

העיקרון בתמ"א 38 הוא פשוט. בעלי הדירות, המתגוררים בבניין ישן, מתקשרים עם יזם אשר מוביל את הפרויקט. היזם נושא בכל העלויות הדרושות, כאשר המימון לעבודות מתקבל בעבור הוספת היתרי בנייה המאפשרים לו למכור את הדירות החדשות.

מצב "קלאסי" של Win-Win שבו הדיירים אינם נדרשים להוציא כספים מכיסם, וליזם אינטרס מובהק לקדם הליך מהיר, איכותי ומקצועי.

העסקה בין בעלי הדירות לבין היזם בתמ"א 38 היא "עסקת נטו". היזם, על מנת לקדם את הפרויקט ללא עיכובים מיותרים, נוטל על עצמו את מלוא ההוצאות. החל מתכנון, דרך ייעוץ משפטי, וכלה במיסוי וביצוע הבנייה.

זכויות הבנייה הניתנות מתוקף תמ"א 38 הן זכויות מותנות (להבדיל מזכויות מוקנות). הרשות המקומית (העירייה) רשאית שלא להתיר את מימושן של הזכויות (חלקן או כולן), אך רק בכפוף לשיקולים תכנוניים מנומקים. הכדאיות הכלכלית של התוכנית נובעת מעצם קיומה של מעין "עסקת קומבינציה" בין הדיירים ליזם.

מלבד דירות משודרגות, תמ"א 38 מחזקת את הבניין, ובישראל – הנתונה לאיומים ביטחוניים – זהו פתרון המתורגם להגנה ממשית על חיי אדם.

הטבות מיסוי רבות ומפליגות

פרויקטים של תמ"א 38 כוללים שורה של הטבות מבחינת מיסוי המשפיעות באופן דרמטי על הערך הכלכלי של העסקה: פטור מלא מהיטל השבחה על זכויות הבנייה הקבועות בתמ"א, הנחה משמעותית על שיעור היטל ההשבחה על זכויות נוספות, פטור ממס שבח לפי סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין, ואי חיוב בעלי הדירות הקיימות במס רכישה. מחקרים מראים כי דירות בבניינים שעברו תמ"א 38 מגדילות את שוויון באופן משמעותי. בפרט בפרויקטים של תמ"א פינוי בינוי (תמ"א 38/2).

האם הבניין שלכם מתאים לתמ"א 38?

המבנים המתאימים לתוכנית הם בנייני מגורים אשר מתקיים לגביהם אחד משני התנאים הבאים:

• הבניין הינו בניין ישן אשר היתר הבנייה לבנייתו ניתן לפני הראשון לינואר 1980, ועל כן איננו עומד בת"י 413 (התקן הישראלי העוסק בתכן עמידות מבנים ברעידות אדמה).
• בדיקה הנדסית שבוצעה בבניין מצאה כי הוא איננו עמיד וחזק דיו בפני רעידות אדמה.

היות שהמדינה מעוניינת לעודד את קידומה של תמ"א 38 לטובת חיזוק בתים משותפים, ניתנים על ידה שורה של הטבות לדיירים וליזמים.

החל מתמריצים כלכליים ותכנוניים כדוגמת תוספות שטח לבנייה להרחבת יחידות הדיור הקיימות ובנייתן של הדירות החדשות, דרך הטבות מס מרחיקות לכת, וכלה בחוקים ותקנות המאפשרים התמודדות עם התנגדות לפרויקטים (תוך איזון בין שמירה על זכויותיהם הקניינות של בעלי הזכויות לבין הצורך בקידום התחדשות עירונית לפי תמ"א 38).

השינויים (והתיקונים) בתוכנית לאורך השנים

תוכנית תמ"א 38 עברה מספר תהליכים בשנים האחרונות. יותר נכון, עברה כמה וכמה תיקונים משמעותיים, שכל אחד מהם נועד להגביר עוד יותר את החשיפה אליה, כמו גם את התאמתה לבתים משותפים ובעלי דירות רבים ככל הניתן.

תיקון מס' 1

תיקון שנכנס לתוקפו בשנת 2007 ונועד לעסוק בפרשנות להוראות שונות, בעיקר בסוגיות בין תמ"א 38 לתוכניות בניין עיר מפורטות. התיקון ידוע גם בתור תמ"א 38/1 או תמ"א שיפוץ והרחבה. במסגרתו, הבניין הקיים נותר על תילו, והעבודות לחיזוקו ושדרוגו נעשות תוך כדי שהדיירים יכולים להמשיך ולגור בדירותיהם.

תיקון מס 2

תיקון חשוב מאין כמוהו אשר נכנס לתוקפו בשנת 2010 ואפשר לראשונה לבצע תמ"א 38 במסגרת של הריסה ובנייה מחדש. מעין "פינוי בינוי קטן". פרויקטים לפי תמ"א 38/2 ידועים גם בתור "תמ"א 38 פינוי בינוי" או "תמ"א 38 הריסה ובנייה". הדיירים עוברים לדיור חלופי למשך כל תקופת העבודה, ומקבלים בסופו של דבר דירה חדשה בבניין חדש. על פי רוב, תוך עלייה בקומות ביחס לדירה הנוכחית, לצד כל השדרוגים הנוספים.

תיקון מס 3

תיקון לתוכנית תמ"א 38 אשר נכנס לתוקפו במאי 2013, ואשר הרחיב משמעות את סל זכויות הבנייה. תיקון מס' 3 אפשר לראשונה לבנות על גג הבניין 2.5 קומות, ולא רק קומה אחת כמו בתוכנית המקורית, וקבע שורה של הקלות לגבי קווי הבניין בפרויקטים של תמ"א 38/2.

תיקון 3א

תיקון מסוף שנת 2016 אשר שינה פעם נוספת (לטובה) את הנוסחה לסל הזכויות בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). זאת, תוך הגדלה משמעותית של מספר הקומות החדשות שיהיה ניתן להוסיף לבניין במסגרת פרויקט התמ"א (עד 3.5 קומות נוספות בפרויקטים של בניינים בני 4 קומות ויותר).

לשפץ ולהרחיב את הבניין הקיים – תמ"א 38/1

תמ"א 38, בגרסתה הראשונה (תמ"א 38/1), התמקדה בשיפוץ והרחבה של הדירות הקיימות, לצד חיזוק הבניין ומתן היתרי בנייה לתוספת קומות ודירות חדשות. מדובר בפרויקטים בהם הבניין עובר תהליך רחב של שיפוץ, אך הדיירים רשאים להמשיך ולגור בדירותיהם.

בעלי דירות הבוחרים בתמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה) נהנים מהאופציה להרחיב את דירותיהם הקיימות בכ-25 מ"ר (בכפוף למגבלות אשר חלות על המגרש עליו הבניין עומד), והוספת עד 2.5 קומות לשם בנייתן של הדירות שיממנו את הפרויקט. במקרים מסוימים, בעיקר בבניינים בהם ישנה קומת עמודים מפולשת, התוכנית מאפשרת גם בנייה של דירות בקומת הקרקע.

החיזוק וההרחבה של הבניין כוללים שדרוגים שונים כדוגמת מעליות, חניות, לובי מפואר, מערכות בניין חכמות, חדרים טכניים, החלפתן של תשתיות משותפות, פיתוח חיצוני ועוד.

תמ"א 38 – הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38 פינוי בינוי)

כשנתיים לאחר אישורה של התוכנית, הוכנס לה תיקון חשוב – תמ"א 38/2 (הקרוי גם תמ"א 38 פינוי בינוי). תיקון זה פתח נתיב להריסת המבנה הקיים ובניית בניין מגורים חדש במקומו. במילים פשוטות – פינוי בינוי לבניין אחד.

במסלול זה, מלבד כל השדרוגים שמנינו בתמ"א 38/1, כאשר מדובר על תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), התוצאה היא אף טובה עוד יותר. הדיירים מקבלים בניין חדש, מן המסד ועד הטפחות, אשר נבנה בסטנדרט בנייה גבוה עם מגוון שיפורים באיכות המגורים.

הבניין נבנה לפי כל התקנים המאושרים, והדירות בו הן לרוב גדולות מהדירות הקיימות. בעלי הדירות בבניין הישן נהנים מדירה גדולה יותר, ולרוב גם מעלייה בקומות. תמ"א 38 פינוי בינוי כוללת גם הוספת חניונים, לרבות חניונים תת קרקעיים או חניונים עם מכפילי חנייה (רכב מעל רכב). כמו כן, ניתן במסגרתה לממש זכויות בנייה שטרם נוצלו לפי תוכניות מפורטות ישנות.

תיקונים נוספים שהרחיבו את סל הזכויות מכוח תמ"א 38 פורסמו בשנים שלאחר מכן. המרכזי שבהם הוא תיקון מס' 3 (משנת 2013) אשר קבע הקלות שונות בקווי הבניין גם בפרויקטים של הריסה ובנייה, ובעיקר אפשר לראשונה לבנות 2.5 קומות במקום קומה אחת בלבד כפי שהיה ניתן בתוכנית המקורית. תיקון מאוחר יותר, תמ"א 3/38א', ניתן בסוף שנת 2016, וקבע היתרים לבניית יותר קומות בפרויקט. עד 3.5 קומות בפרויקטים של תמ"א 38/2 בבניינים בני ארבע קומות ויותר.

החברה לפיתוח התחדשות עירונית – תמ"א 38 יזמות וביצוע

לאחר שפרטנו כאן מקצת מהיתרונות הבולטים של תמ"א 38 (על שתי גרסאותיה), יש להבין כי ההחלטה על התהליך איננה פשוטה. זהו ללא ספק צעד דרמטי, שכדאי לעשותו תחת הסכמה רחבה ככל הניתן מצד בעלי הדירות.

בחברת י.ב ניר, הפועלת הן כיזמית תמ"א 38 והן כקבלן ביצוע בעל ותק של יותר מ-30 שנה, למדנו מניסיוננו שלמרות שהחוק והפסיקה מתירים את כפייתה של התוכנית על דיירים המסרבים סירוב בלתי סביר, כדאי ורצוי לצאת לדרך עם הסכמה מלאה.

י.ב ניר מבצעת פרויקטים להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 מאז אישורה של התוכנית בשנת 2005 ולאורך כל הדרך. בכל פרויקט חשוב לנו לקיים מול הדיירים דיאלוג שקוף, מקצועי וקוהרנטי.

אנו מנתחים היטב את הנסיבות העומדות על הפרק, מסייעים בקבלת ההחלטה לגבי המסלול הנכון (חיזוק והרחבה לעומת הריסה ובנייה מחדש), ודוגלים בהצעת כל הפתרונות על יתרונותיהם, אך גם על חסרונותיהם.

תודות לכך שחברת י.ב ניר יכולה לחבוש את שני הכובעים, גם את כובע היזם וגם את כובע הקבלן המבצע, שיטת העבודה מול בעלי הדירות היא יעילה ביותר. כל השיקולים נלקחים בחשבון למן הרגע הראשון, כל המידע נמסר מראש, ולדיירים ערוץ פתוח מול היזם והקבלן הניתן תחת כתובת אחת. כמובן שהחברה משמשת לעתים בפרויקטים רק כיזמית או רק כקבלנית, אך בדרך כלל שואפת לאחוז בשתי הזרועות (מטבע הדברים).