פרויקט פינוי בינוי – מה זה?

תכנית פינוי – בינוי, הידועה גם בשם תכנית מתאר 39 (תמ"א 39), היא תכנית בנייה המיועדת לצרכי שדרוג אזורים עירוניים ישנים וזאת במסגרת תחום ההתחדשות העירונית. תכנית זו, מאפשרת הריסה (מן היסוד) של מבנים ישנים מכל סוג, לרבות, מבני מגורים ישנים, ובניה של מבנים חדשים על גבי השטח המפונה. כיום, פרויקטים של פינוי בינוי מהווים כ-10% מסך כל התחלות הבנייה החדשות ברחבי המדינה, וזאת לנוכח תיקוני חוק שונים אשר התווספו אל חוק פינוי בינוי 1965 לאורך השנים. חשוב לציין שעיקרי החוק עבר תיקון ב-2006, ומאז ועד היום, קיימת התעניינות הולכת וגוברת בפרויקטים מסוג פינוי בינוי.

פינוי – בינוי: הפרויקט שכולם יוצאים ממנו נשכרים…

ההתעניינות ההולכת וגוברת בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, נובעת גם מתוך הצורך בהקמתם של אזורי מגורים חדישים ומודרניים יותר במרכזי או פאתי הערים השונות וגם לנוכח העובדה שבפרויקטים אלו כולם מרוויחים: הדיירים המחזיקים בבעלות על דירות במבנים המיועדים להריסה, המדינה, היזם וכל גורם מקצועי נוסף המעורב בפרויקט. הסיבה לכך שכולם יוצאים מורווחים נובעת על רקע הוספת זכויות בנייה על גבי השטח בו ממוקם מבני בתי המגורים הישנים ועל רקע הפיתוח הסביבתי לו זוכה האזור.

בעלי דירות במבני המגורים הישנים המיועדים לפרויקט פינוי – בינוי, זכאים לפיצוי משמעותי במסגרת מסלולי פינוי בינוי כאלו ואחרים עליהם הם חותמים, כאשר פיצוי התושבים במתחם מוענק על ידי היזם בפרויקט. ברוב המקרים, מדובר בזכאות לקבלת דירת מגורים חדשה במבנה המיועד להקמה על פני השטח, כאשר מדובר בדירת מגורים גדולה ומאובזרת יותר. כמו כן, הדיירים זכאים לתשלום מלא של שכר דירה לאורך כל תקופת הביניים שבין הריסת המבנה הישן לבין אכלוס המבנה החדש.

פיצוי זה מעוגן בהסכם הנערך בין בעלי הדירות במבנה המיועד להריסה לבין היזם, וזאת במידה והסכם כזה מעוגן בין כלל הדיירים ו/או רוב הדיירים על פי התנאים הנדרשים להחלת פרויקטים מסוג פינוי בינוי על פי הנחיות ודרישות משרד הבינוי והשיכון. במקרים בהם מרבית בעלי הדירות במבנה הישן המיועד להריסה, נאלצים להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן" המסרב בכל תוקף לקיומו של הסכם פינוי בינוי, הם רשאים לפנות להליך משפטי במסגרתו ניתן לכפות את דעת הרוב על דעת היחיד.

על מנת להבטיח לכל דייר ודייר המחזיקים בבעלות על דירה במבנה הישן המיועד להריסה, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין העוסק ומתמחה בליווי הליכי תמ"א 38, כאשר הייצוג המשפטי הוא גם מול היזם בפרויקט וגם מול הרשות המקומית בכל הנוגע להתחייבויותיה בפרויקט ובפיתוח הסביבתי המיועד לאזור.

על פי דעת מומחים בענף הנדל"ן המקומי, תחום ההתחדשות העירונית בכלל ופרויקטים מסוג פינוי בינוי בפרט, עתיד להוות את עתיד המגורים בישראל במהלך העשורים הקרובים וזאת לנוכח הצורך בחידוש אזורי מגורים ישנים במרכזי הערים.