התחדשות עירונית בישראל לפי תמ"א 38

מצוקת הקרקעות למגורים בישראל, הבולטת ביתר שאת באזורי ביקוש ובשכונות ותיקות, הולידה צורך אקוטי בהתחדשות עירונית. כלומר, קידום מהלכים בעידוד המדינה, הן בפועל והן באמצעות הטבות, שמטרתם כפולה – מצד אחד לספק לבעלי דירות ישנות נתיב לשדרוג תנאי מגוריהם, ומצד שני להגדיל באופן מאסיבי את היצע הדירות לרוכשים חדשים (בואך פתרון למצוקת הדיור).

למעשה, התחדשות עירונית היא לא סתם פתרון, אלא אחד המנועים החשובים ביותר לצמיחה בישראל. על פי נתונים רשמיים של משרד הבינוי והשיכון, אחת מכל שלוש דירות חדשות אשר יבנו עד שנת 2030 תהיה במסגרת התחדשות עירונית.

המדינה משקיעה משאבים אדירים במתן הטבות, יצירת כלים משפטיים אפקטיביים להתחדשות עירונית, מימון תוכניות מפורטות, תמריצים, פישוט הליכים בירוקרטיים ועוד. אין ספור צעדים מבקשים להביא את בשורת ההתחדשות העירונית, לא רק למחוזות תל אביב והמרכז, אלא גם לירושלים, חיפה, השרון, הצפון והדרום.

התחדשות עירונית בישראל לפי תמ"א 38

התחדשות עירונית בישראל יכולה להיות במספר אופנים. אחת התוכניות הפופולריות והמפורסמות ביותר לכך היא כמובן תמ"א 38, הידועה בשמה הרשמי בתור "תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה".

תמ"א 38 מיועדת למבנים ישנים אשר הוקמו לפני ה-1 בינואר 1980, אשר דייריהם מעוניינים להיכנס למסלול של התחדשות עירונית. התוכנית אושרה לראשונה בשנת 2005, וכיום מציעה שני נתיבים עיקריים:

• תמ"א 38/1 – שיפוץ והרחבה.
• תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש.

בעלי הדירות מתקשרים עם יזם אשר מארגן ומוביל את הפרויקט באמצעות קבלן בנייה וביצוע. הדיירים מקבלים בתום התהליך דירה חדשה או משודרגת, בבניין חדש או משודרג, והיזם מממן את העבודות ממכירת נכסים שייבנו על גג בניין. יתרונה הגדול של תמ"א 38 טמון בכך שהיא נקודתית, ועל כן מאפשרת התקדמות מהירה יחסית בלוחות הזמנים.

בפרט אם היא מנוהלת על ידי חברה יזמית בעלת ניסיון ועל ידי קבלן הבקיא בתחום. בחברת י.ב. ניר, שהינה גם יזמית וגם קבלן ביצוע, בעלת ניסיון עשיר בקידום פרויקטים של תמ"א 38, הדברים נאמרים ביתר שאת.

הבנייה בתוכניות תמ"א 38 הינה במגמה חדה למעלה. אם בשנת 2010 פחות מ-1,000 יחידות דיור קיבלו היתר לפי תמ"א 38, בשנת 2017 המספרים טיפסו לכדי יותר מ-10,000 דירות בשנה.

מאז אישורה הוגשו במסגרתה למעלה מ-5,500 בקשות למבנים עם יותר מ-120,000 דירות. הונפקו היתרי בנייה לכ-2,300 מבנים עם כ-45,000 יחידות דיור, ואוכלסו למעלה מ-650 בנייני מגורים בכל הארץ (כ-11,000 דירות).

התחדשות עירונית בפינוי בינוי

התחדשות עירונית יכולה להיות מעבר לגבולות הגזרה של מבנה מגורים בודד, במסגרת הכרזה על מקבץ בניינים כ"מתחם פינוי בינוי". זהו מהלך בו מספר בניינים סמוכים עוברים תהליך של הריסה ובנייה מחדש, או עיבוי-בנייה, וניתן לייצר התחדשות עירונית הכוללת לא רק בטיפול בכמה בניינים "במכה אחת" אלא גם הוספת שירותים ציבוריים כדוגמת מתחמי מסחר ומשרדים, פארקים, אזורי חנייה, גני ילדים, ריאות ירוקות ועוד.

פינוי בינוי עם שני מסלולים מרכזיים:

• מסלול פינוי בינוי רשויות מקומיות – המקודם על ידי הרשות המקומית.
• מסלול פינוי בינוי מיסוי – (הקרוי גם מסלול פינוי בינוי יזמים) אשר מקודם על ידי השוק הפרטי בהתקשרות יזם ובעלי דירות.

הנתונים לגבי פינוי בינוי מעוררים תקווה. מדי שנה מתחיל בישראל טיפול בכ-70 מתחמים המיועדים לפינוי בינוי ובהם כ-90,000 דירות (כ-60% דירות חדשות וכ-40% דירות תוספתיות).

ישנם גורמים בענף הבנייה הסבורים כי לאור האפשרויות הרבות המקופלות בפינוי בינוי, מדובר בתוכנית הפעולה הטובה והיעילה ביותר להתחדשות עירונית. ראו למשל דברים שנאמרו לאחרונה על ידי שר הבינוי והשיכון במגזין "גלובס": "צריך לקדם התחדשות עירונית מסיבית בפינוי-בינוי. כזו אשר באמת מאפשרת לבנות שכונות שלמות. הסיפור הוא לא רק איך הבית שלך ייראה בסוף התהליך, אלא איך תראה כל השכונה".

בנוסף קיימות אופציות אחרות להתחדשות עירונית, נקודתיות יותר. למשל, עסקת קומבינציה שבמסגרתה בעל קרקע מוכר זכויותיו ליזם, אשר מקים בשטח נכס חדש, ומשלם לבעל הקרקע המקורי בתמורה מוגמרת. לדוגמה, בניית מבנה מגורים על השטח בעבור מספר דירות חדשות בפרויקט.

זכויות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

בכל פרויקט של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38), קיימת חשיבות רבה לשמירה על זכויות הדיירים. לזכות הקניין מעמד חוקתי בישראל. זוהי זכות שמקורה ביסודות העמוקים ביותר של שיטת המשפט והדמוקרטיה שלנו. כפי שנקבע – בפשטות אך בבהירות – בחוק יסוד: כבוד האדם בחירותו: "אין פוגעים בקנינו של אדם".

אולם לאור החשיבות שהמדינה והמחוקק רואים בהתחדשות עירונית, ולמרות שזכות הקניין היא זכות חוקתית, היא איננה זכות מוחלטת. מולה עומדים שיקולים רבים אחרים. החל מאינטרסים ציבוריים ברמת המאקרו (כמו הצורך בחידוש אזורי מגורים מיושנים), וכלה באינטרסים ספציפיים ברמת המיקרו (כדוגמת זכותם הקניינית של בעלי הדירות האחרים, המעוניינים בהתחדשות עירונית, לשפר את תנאי מגוריהם ברמת הדירה, הבניין והסביבה).

מכיוון שלעתים קיים קושי בקידום הפרויקט לאור סרבנותם של בעלי זכויות, המחוקק ראה לנכון להעניק לדיירים המעוניינים בתהליך מספר כלים משפטיים.

למשל, נקבע כי אין צורך בהסכמה מוחלטת של כל הדיירים בפרויקט. תמ"א 38/1 (שיפוץ והרחבה) דרוש רוב של כ-66% מבעלי הדירות "בלבד", ובתמ"א 38/2 או פינוי בינוי במסלול יזמים הרוב הנדרש הוא של 80% מבעלי הדירות (בפינוי בינוי במסלול מיסוי דרוש גם שבכל בניין יהיה לפרויקט רוב של כ-60% מבעלי הדירות).

רף ההסכמות בפינוי-בינוי: "למה צריך רוב של כל כך הרבה דיירים כדי לאשר פרויקט?
לכתבה המלאה – לחץ כאן

החוק והפסיקה קובעים שסירוב לפרויקט של התחדשות עירונית צריך להיות סירוב סביר. כך, למשל, בחוק פינוי בינוי נקבע כי סירוב בלתי סביר עלול לגרור הליכים משפטיים ולהוות קרקע להגשת תביעות נזיקין כנגד הדייר הסרבן. מאידך ישנם חוקים המגנים על הדיירים, אשר חלק ניכר מהם הם דיירים ותיקים וקשישים. דוגמה ניתן לראות בחוק שנכנס לתוקפו לאחרונה המחיל חובות שונות כלפי יזמים במתן פתרונות לדיירים קשישים.

בחברת י.ב ניר, המתמחה בהתחדשות עירונית ואשר פועלת גם בייזום וגם בביצוע, ניסיוננו לימד אותנו שהצלחת הפרויקט טמונה בהסכמה רחבה. אנו מנהלים עם הדיירים דיאלוג פתוח ושקוף ושואפים לצאת לדרך כשכל החתימות (או כמעט כולן) בידינו.

אנו חותרים להגשים את חלומותיהם ושאיפותיהם של בעלי הזכויות מהפרויקט במידה הגבוהה ביותר, ומספקים תשובות קונקרטיות "ובגובה העיניים" לחששותיהם. מתודולוגיה זו, המקדשת מעל לכל את זכויות הדיירים, היא זו שמאפשרת להוביל הליכי התחדשות עירונית בצורה הטובה, המהירה, האיכותית והנכונה ביותר.

החברה לפיתוח והתחדשות עירונית – י.ב. ניר

י.ב. ניר הינה חברה בעלת וותק של למעלה מ-30 שנים בענף הבנייה. החברה עוסקת הן בביצוע והן בייזום, ועל כן מאפשרת ללקוחות המתקשרים עמה לקבל את כל השירותים תחת קורת גג אחת (תרתי משמע). יתרון משמעותי הבא לידי ביטוי לכל אורך שלבי הפרויקט.

כחברה בעלת וותק עשיר בענף הבנייה בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, העוסקת בהתחדשות עירונית על שלל ענפיה ומסלוליה (תמ"א 38, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה ועוד), י.ב. ניר מלווה את בעלי הדירות לאופציה הטובה ביותר מבחינתם. זאת, תוך הצגת מלוא האפשרויות העומדות על הפרק, לרבות היבטים הנוגע לכדאיות כלכלית, לוחות זמנים, אפשרויות בנייה, התנהלות בירוקרטית, קבלת הסכמה רחבה וכדומה.

 

ערך דירה הוא עניין דינאמי שמושפע משורה ארוכה של פרמטרים. מלבד גורמים אובייקטיביים כגון מיקום, קרבה לנתיבי תחבורה ציבורית, מספר בתי ספר, איכות חיים וכן הלאה, שווי דירה גם משתנה בהתאם לפרויקטים שמבוצעים בה ובסביבתה. הדוגמא הקלאסית לכך היא הערכת שווי דירה לפני ואחרי שיפוץ, או כמובן פרויקטים של התחדשות עירונית ובהם פינוי בינוי או תמ"א 38.

פרויקטים מהסוג של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, מה שמכונה בקיצור תמ"א 38, מעלים למשל את שווי הדירות בכ-40% בממוצע. מלבד ערך דירה לפי קומה וההבדלים בין בניינים שבהם בוצע שיפוץ לבין בניינים שעדיין לא חודשו, יש לקחת בחשבון גם את המשמעות של הוספת דירת קבלן ואת השינוי בהרכב האוכלוסייה והדיירים.

מה הקשר בין האינטרס של הקבלן לשווי הדירה?

יזמים או קבלנים שרשומים תחת רשם הקבלנים רשאים על פי חוק לקחת אחריות על פרויקטים מהסוג של תמ"א 38. אף על פי כן, רוב האנשים לא מזהים את הקשר בין האינטרס של הקבלן לסיים את הפרויקט במהירות ולבצע אותו ברמה גבוהה – לבין העלייה של ערך דירה קיימת.

אפשר גם להיכנס לעובי הקורה על מנת לבדוק מתי ובאיזה אופן תמ"א 38 מהווה פקטור בקביעת שווי דירה. ראשית, הוספת החניה מעלה את השווי של כל שאר הדירות בבניין ולא רק את זו של דירה מקבלן. שנית, גם בניית חדר נוסף בתוך כל דירה מעלה מטבע הדברים את השווי שלה ואת אותה משוואה ניתן להפעיל בנוגע להוספת ממ"ד או מעלית.

במילים אחרות, בענף כמו נדל"ן יש משמעות גדולה לכל דבר קטן ושינויים שנערכים על ידי הקבלן והיזמים מעלים את ערך הבניין כולו. זהו יתרון יוצא מגדר הרגיל של תמ"א 38 והוא מצטרף לעוד תכונות חיוביות ובהן שיפור באיכות החיים של הדיירים והתגוננות מפני אירועים לא נעימים ואסונות טבע.

האם השפעה על השווי היא מיידית או לאורך זמן?

את היתרונות של תמ"א 38 יכולים לנצל באופן עקרוני בעלי נכסים בבניינים שנבנו לפני 1 בינואר 1980. יש עוד קריטריונים שבהם צריך לעמוד על מנת לקבל את אישור הוועדות והמועצות המקומיות, אך עמידה בקריטריונים הללו היא תנאי סף בסיסי ומקובל.

בהמשך, יש לקחת בחשבון שהעלייה בשווי של דירות לאחר פרויקט מהסוג של תמ"א 38 היא מיידית. כל הערכת שווי דירה ביום שבו מסתיים פרויקט מהסדר גודל של תמ"א 38 תראה את העלייה ותוכיח שמדובר בהשקעה משתלמת מצד כל הצדדים המעורבים.

לסיכום, למפרט של דירה ובו החניה, חדר נוסף, ממ"ד או מעלית יש השפעה על המחיר. כמו כן, שיפוץ וחיזוק של המבנה בתמ"א 38 מעלה גם הוא ערך הנכס והדירות.

 

פינו בינוי הוא האפשרות לקחת שטח עם בניינים ישנים ולהפוך אותו לשטח עם בניינים חדשים. הוא נצרך כשרוצים להגדיל כמות של דירות ויש בניינים עם מעט בתים שתופסים שטח, ומשרד הבינוי יכול להכריז על שטח כזה כמיועד לפינוי. מה שעושים בפועל הוא הורסים בניינים ישנים ומפנים את הדיירים למשכן חלופי, והם מקבלים גם בנוסף דירה חשה במקום או שמגיעים להסכם אחר.

תמ"א 38/2 לבין לפינוי בינוי מה שונה?

פרויקטי תמ"א 38/2 שונים בתכלית מאשר עסקת הפינוי ובינוי. תמ"א 38 היא תוכנית לחיזוק מבנים שעלולים לקרוס בעת רעידת אדמה, ובמקום שהמדינה תממן את זה יש יזמים שמוכנים לקחת את הפרוייקט על עצמם, הם מחזקים את המבנים ונותנים גם בונוסים לדיירים בדמות הרחבה של הבית שלהם, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד ואחרים ובתמורה היזמים מקבלים את האפשרות לבנות כמה דירות בקומה נוספת ולמכור אותן. תמ"א 38/2 זה פרוייקט עם מימון היזם הבונה וכך גם פינוי בינוי.

דייר סרבן בפינוי בינוי

יש מקרים בהם יש דייר שלא מוכן לפינוי בינוי אצלו בבניין אך לחוק יש מענה לזה. על פי חוק פינוי בינוי כאשר לפחות 80% מהדיירים אשר לפחות 75% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם מסכימים לפינוי בינוי והשאר לא, ה-80% יכולים לתבוע נזיקין את מי שלא רוצה. החוק מכיר בכוח של הרוב ויש הבנה שאם כמעט כולם מסכימים, אי אפשר "לתקוע" פרוייקט כזה רק בגלל מישהו שמסרב. זה רלוונטי כשמדובר על סירוב בלתי סביר אבל יש כמה פרמטרים לסירוב סביר והנה כמה מהם.

פרמטרים לסירוב סביר (כל מה שמעבר נחשב לסירוב לא סביר)

הסירוב של המיעוט נחשב סביר במידה והוא בשל אחת מהסיבות הללו או יותר: הראשון, אם בעל הדירה המסרב או בן משפחה שגר עימו מוגבל והפתרון החלופי לא נותן מענה לבעיה שלו ואינו נגיש. סירוב סביר נוסף הוא אם יש נסיבות מיוחדות שבגללן בעל הדירה לא מסכים להתפנות ובית המשפט מקבל את הסיבות הללו. עוד סיבה שיכולה להיות היא שלא הוצעו לבעל הדירה המסרב אופציה חלופית ראויה, והסיבה האחרונה היא עם עסקת הפינוי בינוי לא כדאית כלכלית ובית המשפט משתכנע בזה.

האם יש פטור מהיטל השבחה בפינוי בינוי?

דירות חדשות מקבלן בפרוייקט פינוי בינוי כעיקרון פטורות ממס שבח. במסגרת עסקה של פינוי בינוי מי שמוכר את דירתו ליזם יהיה עם פטור מס שבח בתנאי שהוא מקבל דירה חלופית באותו המתחם ולא יותר מאחת, וכזו שעומדת בתנאים שנקבעו. לעניין זה, יש שוני מתבקש בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38/2.

עסקת פינוי בינוי יכולה להיות משתלמת במיוחד לבעלי הבית אך חשוב כמובן לדעת כל פרט ואם צריך אז גם לקחת ליווי מקצועי בעניין.